买对深圳房，赚钱不白忙

Buying the right ShenZhen house property is much better than making money in vain

问题集锦-第1期

【问题1】龙华幸福枫景门前就是幼儿园 小学 中学，不过老小区管理不咋的，绿景呢，读一样的学校，隔了马路，还有一段距离，旁边是城中村，唯一好一点是新一点。目前是350-360，怎样能砍到320？

回答：一、首选要知道，什么样的房东容易砍价？

1.房东急用钱

2.房东不懂行情

3.出国移民

5.房东有不良嗜好好堵，债务有问题

6.家庭感情纠纷，小三，离婚，分财产

7.贪官腐败

碰到以上情况，房东才会急于变现，心里预期才是大概率可以攻破的。你积累的所有砍价技巧才有用武之地，挥刀自如

二、几种常用的砍价策略：

1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。

2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。

3.拿家人说事。本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...

4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。

5.现金推倒法。谈判时带上现金，10-100万视情况而定，摆在桌面上，软磨硬泡，只要再降X万，这些钱你就拿去了，现金永远比银行卡转账更刺激。这一招杀伤力很强，非常适用，屡试不爽。

6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。

【问题2】大表哥，一般家庭负债率多少比较合适？你们职业投资客通常怎么定这个比率？

回答：没有所谓"科学"的负债率这个说法，你能承受的负债金额是由你的现金流能力（收入，信用卡，拆借）决定的。如果你现金流无敌，负债率可以承受很高很高。在可承受范围内，负债率必然是越高越好。 负债规模可以按照稳定的月供能力（工资，积蓄，信用卡，拆借）推导。 只不过，在实际操盘时，由于限购限贷风控等原因，再加上房产的增值，很难长期保持50%以上的负债率

【问题3】在购物公园附近上班，自己有一套皇庭世纪一套接近500万的房产，想贷200多万出来投资个惠州万达附近的小商铺，是否有投资价值，这个商铺该开发商包租6年，每年返6%，算下来，也就是每个月房才11000多，附近的店铺租金在2万左右，请问老师，我的这个想法可以吗？投资是否有价值！

回答：看你怎么去理解返租！ 商铺返租，公寓返租，文旅地产返租等等，以及各种的回购政策，本质逻辑上都是理财产品的包装形式。恰恰是因为项目本身并不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你下水。本质就是你赚他的息，他赚你的本。基本上，可以零散卖给给散户的商铺99%都是歪瓜裂枣。

【问题4】准备入福田石厦二手房，中介给我算的费用中，评估费=评估值✘0.3%，担保费=贷款金额✘1%（公积金贷款✘2%），这些收费比例是否合理？另，佣金是2.5个点，这个中介费是否有点高，通行的比例是多少，能否谈到1个点左右？

回答：评估费0.3%和担保费1%都是特色费用，一般要找按揭银行认可的评估公司和担保公司合作评估和贷款，比方中诚致信、世联行等这些评估担保机构，所以要另外收费，但是公积金2%是不需要给的。我在深圳的御用中介佣金是0.8%，这些费用都是可以谈的。

【问题5】想请教大表哥如何选盘，最近看了以下几个盘：

1.龙华莱蒙水榭山一个端头的别墅一281平米花园150平米；

2.宝安曦城的一套独栋别墅350平米花园400平米；

3.华侨城十五期一套纯水岸的220平米看湖景观房；

这三套价格差不多，都是在3600万左右，买那套投资价值最好？如果这三套房都不太有投资价值，那华侨城香山美墅一套187平米的平层2200合算吗？

回答：1.就这三套对比，华侨城应该作为投资首选。和买奢侈包包是一样的道理，包包的真皮材质、设计工艺（小区品质，山湖海资源，闹中取静）这些都只是标配，而真正的价值在于它的品牌底蕴、贵族群体。品牌代表着地段，地段片区的均价或者说入门门槛，彰显一个品牌的真正高端，要知道劳斯莱斯的入门级都是百万级起的，而宝安曦城和龙华莱蒙水榭山更像是BBA中的顶配。华侨城是深圳最早一批豪宅区，纯水岸的群体都是一些党政元老和一些社会名流，包括马化腾在内都在纯水岸均持有物业。

2.莱蒙水榭山，包括圣莫丽斯，它的环境相对来说是比较安静的，当初10年前最早刚出来的时候，价格上比香蜜湖片区熙园还要贵一点，可是这些年下来，已经被甩在了身后，随着近些年红山片区和深圳北CBD的深度挖掘，它的价值才慢慢被塑造，虽然个别像水榭春天5，金亨利等个别楼盘已经破10万+，但是只有整个片区整体富裕了，它才可能成为是真正受人追捧的天之骄子。

3.宝安曦城这些年一直不温不火，整个桃源片区也没有太大的概念带动，投资跑输整个大盘。但是自住体验绝对是一流。

4.别墅属于小众产品，玩家术语叫"鬼牌"，由于它的群体人群毕竟有限，投资性和流动性并不如普通刚性住宅，所以，地段和位置是它得以投资承载资金的关键因素。万科的天琴湾别墅，7-8年几乎也没怎么涨过，龙华的观澜湖别墅，10年几乎也是不亏不赚。这些都是前车之鉴。但有一些也并不是出于投资，单纯喜好这也无可厚非。

5.后海的翡翠海岸，深圳湾一号，后海总部红树西岸，蛇口的双玺，汉京九榕台，鲸山觐海，半三，宝中的熙龙湾，香蜜湖片区等这些，都是不错的大资金体量的投资承载标的

6.香山美墅三期2200，价格高了，毛坯1800左右，理想入手位：2000万是比较有诚意的价格。

【问题6】请问老师，南山区鸿瑞花园，71平两房，报价620万，刚需刚结婚夫妻可以买吗，感觉单价太高了。

回答：市场行情就是如此哎，诺德10W+了，宝中两房都700+了。。。鸿瑞花园算是南山中心区那一堆老房子里风韵犹存的小区了，居家很安静，物业保养好，又有学位加成。估计你们还很年轻，收入后劲很足，南二外学府是南山第二梯队的学位，虽不至大富大贵，但每年稳步上扬，有利你们后期换大房子。

【问题7】老师您好，现在看到龙岗六约一个振业城的盘，单价便宜，地铁物业，周边商业配套也不错，外地深户，想考虑四百万以内两房，不知道老师怎么看，22年通车14号线，双地铁到福田

回答：楼盘的升值，地铁不是最关键的要素，区位和增量才是，六约是个两头不靠的地段，龙中，大运，布吉，横岗，谁都不带它玩儿，注定了这是一个跟涨的刚需自住片区。

【问题8】您好！去年一来深圳就开始关注您，我这边情况是：长沙一套房，除去贷款卖掉的话，还有115左右，现金170左右，家庭年收入40+，有个3岁宝宝，如何考虑啊？谢谢

回答：1.有贷款记录，正常走房贷按揭，首付5成。子弹285，需考虑小学学位。

2.首付方式：

方式1：正常5成首付。拿其中245万用于首付，40万做备用金，标的500以内；贷款250万，月供1.4万

方式2: 5改3。3成首付。拿其中220万用于首付，65万做备用金，标的600以内，贷款360万，月供1.9万

3.无论哪种方式，看个人意愿，500-600标的，可以选择福田保税区、石夏、景田小两房或者南山蛇口育才小学的学位房小两房

【问题9】老师你好，目前平湖怎么样？适合上车吗？好像佳兆业金御佳园还不错。

回答：佳兆业金御佳园，12月7号开始预售，预售价4.3w，不高不低。平湖这个区位很是一般。可能跟他的起名也有关平平谈谈，湖里湖涂。平湖这个地方2016年到现在4年就没涨过一毛钱。

第一，10号地铁助力有限，属于第四代分流型地铁，因为基础配套很弱，地铁难遮百丑。

第二，到处都是工业区，旧改零零散散不集中，没有连成片难以形成组合拳，没有量变就难以质变，任何配套都要人流支撑。

第三，片区的购买力有限，我们都知道平湖是电商大本营，但是一些平湖上班的甚至更愿意买到隔壁的龙中去住，肥水都流给外人田，价格空间是很难起价支撑的

【问题10】大表哥你好，17年首房首贷错误的扔到了布吉国展苑，两年一共涨了4%，您对这个楼盘怎么看？算了算资金成本反而每年都在亏钱，但首房首贷利率也低4.65%还掉好舍不得，您有什么建议？

回答：在深圳，前两年很多外地投资客过来0首付狂扫价格低廉的老破大老破小，然后静等大面积低总价产生资产裂变，这些楼盘多位于罗湖和布吉。 三年过去了，这批楼盘基本一分没涨，国展苑就是其中之一。

深圳是一个体质特殊的城市，虽然房价很高，但这类房源仍然不受待见。归其原因是因为深圳年轻人多，两三百万的总价宁可选择龙岗坪山次新，也不买这种地段一般，环境糟糕，房龄老旧，品质低劣又没有学位的大塔楼，更不要说五六百万的老破大了，这种注定是沉没资产。

布吉片区现状十年内不会改善，国展苑只会越来越破败不堪，及早割肉止损吧，好在你还有时间纠错！

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一、解读深圳投资环境

一对一深入讲解深圳房地产现状、未来规划、购房偏好及投资环境，帮助购房者快速建立市场认知。

二、购房资格&贷款方案设计

根据家庭及个人情况，确定获取购房资格成本最低的方式；针对购房人的资质情况，设计最大化贷款的方案，最大化投资杠杆；

三、资产配置&找准目标板块

根据现金流情况，规划首付规模、后期融资及月供方案；针对购房偏好及投资倾向，推荐适合的板块，并对板块情况做深入讲解；基本锁定目标范围；

四、品质小区&房源定向推荐

确定目标区域后，协助挑选出各区域的品质头盘，并安排房源带看（外地可提供带看视频），挑选出满意的目标小区；针对目标小区，定向盯盘；发现优质房源或笋盘，第一时间推荐给客户；并安排带看（外地可提供带看视频）；

五、协助谈判、砍价、签约

确定目标房源后，与业主做前期沟通，确定房源基本情况、业主背景、计算中间费用、业主心理底价、配合程度、风险评估等；进入谈判环境，协助客户进行砍价及相关条款的确认，帮助客户争取有利条件，并促成合同签署；

六、代理完成交易全流程

协助并代理客户最快时间完成资料准备、资金监管、赎楼、过户、办证、收房、水电过户等交易流程，确保流程安全顺畅，规避潜在风险；

七、后期融资贷款

交易完成后，协助进行后期融资，如：大额信用卡、低息信用贷、抵押贷款（需另行收费）等

愿你三冬暖，愿你春不寒，愿你天黑有灯，下雨有伞，愿你购房的日子里不觉得心惊胆战，愿你在房产投资路上，有良人高人相伴。愿你房产之路福来心至，皆是逍遥。